通过自置居所创造财富– the Proof

脸书推特reddit pinterest行人 邮件 通过 羽毛

来自“保持当前状况”的朋友。

今天,我们很荣幸拥有肯·约翰逊(Ken H. Johnson)博士。 -佛罗里达国际大学(FIU)和《住房研究杂志》的编辑,作为我们的客座博客。要查看FIU的其他研究,请访问 http://realestate.fiu.edu/. – The KCM Crew

几位房地产经济学家表明,普通房主积累的总财富要比普通房客多。[i]但是,目前尚不清楚如何做到这一点。在考虑了杠杆作用之后,拥有财产的升值幅度通常是否很高?换句话说,由于所有权是房地产增值的杠杆杠杆创造者,房主是否可以积累更多的整体财富?或者,是说所有者平均获得了更多的财富,因为他们有计划地偿还抵押贷款,从而通过贷款摊销来创造权益?换句话说,还清财产会创造财富。

在Beracha和Johnson正在进行的研究中,[ii]这些和其他有关房屋所有权和财富积累的问题正在调查中。在早期的研究中,Beracha和Johnson表示,租金是一种优越的投资策略。但是,在较早的严格的购房和租房竞争中,做出了一个大胆的假设。具体而言,假设可以将任何租金节省(来自较低的租金与抵押付款)重新投资。因此,在平衡了所有权的所有成本和收益,并将其与通过将租金储蓄进行再投资而获得的租户资产组合进行比较之后,租房者获胜。

但是,问题很快就变成了:在美国人普遍储蓄不到其可支配收入的5%的情况下,这种假设是否现实?取消这一再投资决定将如何改变购房与租房之间的竞争结果?作为他们当前研究的一部分,直接解决了这个问题。特别是,贝拉查和约翰逊发现,在允许租房者将节省下来的租金用于消费(啤酒,饼干,医疗保健,教育等)之后,所有权平均可以带来更大的财富积累。下图突出显示了这一发现。

该图表着眼于1978年至2010年期间,在严格限制租金储蓄再投资而没有对租金储蓄再投资的情况下,整个美国的租户资产组合价值与所有者出售收益的比率。[iii]显然,大于1的数字表示租金导致更多的财富积累,而少于1的数字表明平均而言,拥有房屋会创造更多的财富。

当租房者被迫进行再投资时(图中最上面的线),结果证实了Beracha和Johnson(2012)的早期发现。也就是说,在购买和租用之间的严格竞争中,在大多数情况下,租用是成功的。但是,当允许租房者将节省的租金花在消费上(即在经济上像美国典型的消费者一样)时,几乎所有情况下的房屋所有权都将赢得。请注意,在图表的底线(无再投资)中,在研究的32年中,只有4年的房客资产组合价值除以所有者的销售收益才大于1。因此,当租房者被允许花掉房租储蓄时,房屋所有权显然是财富积累竞赛中的赢家。

最后,在同一项当前研究中,贝拉查和约翰逊发现,允许房地产增值率比其实际历史价值提高多达20%,实际上导致财富积累的结果没有变化。就是说,财产升值仅对财富积累做出了很小的贡献。

含义

许多年来,没有证据就推测出这种结果。但是,现在有实际的可量化的证据表明,房屋所有权并不是经常被吹捧的强大杠杆资产创造者。取而代之的是,房屋所有权似乎主要是通过其迫使业主进行储蓄的能力而不是通过财产增值来创造额外的财富。因此,房屋所有权似乎是一种自我实施的储蓄计划,与可比的租房者相比,随着时间的流逝,它会导致更多的财富积累。简而言之,买房可以使美国人省钱。

谁说美国人是可怕的储蓄者?显然,我们不是。我们只是在家中储蓄,而不是将储蓄存入银行。


尾注


[i]对于大多数美国人来说,房屋所有权是创造财富的最可行途径。参见Engelhardt(1994),Haurin,Hendershott和Wachter(1996),以及Rohe,Van Zandt和McCarhty(2002)等。

[ii] Eli Beracha和Ken H. Johnson,2012年,《啤酒和饼干对房主财富积累的影响》,正在进行的研究。

[iii]该研究假设持有期为8年。如果允许的持有期限在四年到十二年之间变化,则结果只会略有变化。因此,持有期与结果几乎没有关系。

分类: 购房, 房地产新闻

发表评论

您的电子邮件地址不会被公开。 必需的地方已做标记 *






费率和费用可能会根据您的信用评分和贷款对价值比率进行调整。价格和费用如有变更,恕不另行通知。提供其他利率和贷款计划。
所有申请均须遵守当前的承保准则和信贷批准。 EHL NMLS#280412

  • 遗产权服务,Inc.
  • 房地产联盟
  • 威斯康星抵押公司
  • 世界领先的房地产公司
  • 国际奢侈品投资组合
  • Shorewest Financial Associates LLC
  • 我的密尔沃基住宅区
  • HSA房屋保修-因为服务很重要